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<!DOCTYPE html>

<title>Sachwert</title>

</head>

<h1 id="firstHeading" class="firstHeading mw-first-heading"><span class="mw-page-title-main">Sachwert</span></h1>

</header>

</div>

<div id="mw-content-text" class="mw-body-content mw-content-ltr" lang="de" dir="ltr"><div class="mw-content-ltr mw-parser-output" lang="de" dir="ltr"><p>Unter <b>Sachwert</b> versteht man den <a href="Wert_(Wirtschaft)" title="Wert (Wirtschaft)">Wert</a> von <a href="Bewegliche_Sache" class="mw-redirect" title="Bewegliche Sache">beweglichen Sachen</a> und <a href="Grundst%C3%BCck" title="Grundstück">Grundstücken</a> oder <a href="Grundst%C3%BCcksgleiches_Recht" title="Grundstücksgleiches Recht">grundstücksgleichen Rechten</a>, der insbesondere im <a href="Finanzwesen" title="Finanzwesen">Finanzwesen</a> im Rahmen der <a href="Wertermittlung" title="Wertermittlung">Wertermittlung</a> von Bedeutung ist. Sie dienen unter anderem der <a href="Finanzprodukt" title="Finanzprodukt">Kapitalanlage</a> und haben damit ähnliche Zweckbestimmungen wie <a href="Finanzinstrument" title="Finanzinstrument">Finanzinstrumente</a> oder <a href="Versicherungsanlageprodukt" title="Versicherungsanlageprodukt">Versicherungsanlageprodukte</a>.

</p>

<div class="mw-heading mw-heading2"><h2 id="Allgemeines">Allgemeines</h2></div>

<p>Der Wert besonders wertvoller <a href="Verm%C3%B6gensgegenstand" title="Vermögensgegenstand">Vermögensgegenstände</a> (<a href="Schmuck" title="Schmuck">Schmuck</a>, <a href="Kraftfahrzeug" title="Kraftfahrzeug">Kraftfahrzeuge</a>, <a href="Maschine" title="Maschine">Maschinen</a>, <a href="Flugzeug" title="Flugzeug">Flugzeuge</a>, <a href="Schiff" title="Schiff">Schiffe</a>, <a href="Immobilie" title="Immobilie">Immobilien</a>) muss beim Erwerb abschätzbar sein, damit der Käufer einen angemessenen Preis zahlt. Da sich der aktuelle Wert während der Bestandshaltung verändert, ist auch in vielen Fällen eine Aktualisierung des Sachwerts erforderlich. Die Ermittlung des aktuellen Sachwerts wird dabei kundigen <a href="Sachverst%C3%A4ndiger" title="Sachverständiger">Sachverständigen</a> überlassen, den <a href="Gutachter" class="mw-redirect" title="Gutachter">Gutachtern</a> oder <a href="Gutachterausschuss" title="Gutachterausschuss">Gutachterausschüssen</a>. Die Ermittlung des Sachwerts war für den <a href="Gesetzgeber" class="mw-redirect" title="Gesetzgeber">Gesetzgeber</a> so bedeutsam, dass er mit der <a href="Immobilienwertermittlungsverordnung" class="mw-redirect" title="Immobilienwertermittlungsverordnung">Immobilienwertermittlungsverordnung</a> (ImmoWertV) ein spezifisches Gesetz für Immobilien erließ. Auch das – der steuerlichen Bewertung dienende – <a href="Bewertungsgesetz" title="Bewertungsgesetz">Bewertungsgesetz</a> (BewG) beinhaltet wesentliche Aspekte der Grundstücksbewertung. Außerdem befassen sich auch allgemeine Gesetze wie das <a href="Bundesbaugesetz" class="mw-redirect" title="Bundesbaugesetz">Bundesbaugesetz</a> (BBauG) mit Aspekten der Sachwertermittlung. Der Sachwert spielt ebenso bei der <a href="Bewertung_(Rechnungswesen)" title="Bewertung (Rechnungswesen)">Bewertung</a> von Vermögensgegenständen bei <a href="Unternehmen" title="Unternehmen">Unternehmen</a> eine Rolle, wobei das <a href="Bilanzrecht_(Deutschland)" title="Bilanzrecht (Deutschland)">Bilanzrecht</a> auf die <a href="Wertkonvention" class="mw-redirect" title="Wertkonvention">Wertkonventionen</a> <a href="Anschaffungskosten" title="Anschaffungskosten">Anschaffungs-</a> oder <a href="Herstellungskosten" title="Herstellungskosten">Herstellungskosten</a> zurückgreift.

</p>

<div class="mw-heading mw-heading2"><h2 id="Ermittlung">Ermittlung</h2></div>

<p>Nach <span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__83.html">§ 83</a></span> BewG setzt sich der Grundstückswert aus dem <a href="Bodenwert" title="Bodenwert">Bodenwert</a> (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__179.html">§ 179</a></span> BewG), <a href="Geb%C3%A4ude" title="Gebäude">Gebäudewert</a> (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=BewG&a=85-88,90">§§ 85 bis 88, 90</a><span style="display:none"></span></span> BewG) und dem Wert der <a href="Au%C3%9Fenanlage_(Bauwesen)" title="Außenanlage (Bauwesen)">Außenanlagen</a> (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__89.html">§ 89</a></span> BewG) zusammen. Der Sachwert wird bei Immobilien aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie gegebenenfalls den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Ferner verlangt <span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=immowertv&a=21">§ 21</a><span style="display:none"></span></span> ImmoWertV, dass der Sachwert eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=immowertv&a=16">§ 16</a><span style="display:none"></span></span> ImmoWertV) ermittelt wird, wobei die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem <a href="Immobilienmarkt" title="Immobilienmarkt">Grundstücksmarkt</a> insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=immowertv&a=14">§ 14</a><span style="display:none"></span></span> Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) zu berücksichtigen sind. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist nach dem <a href="Sachwertverfahren" title="Sachwertverfahren">Sachwertverfahren</a> ausgehend von den Herstellungskosten (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=immowertv&a=22">§ 22</a><span style="display:none"></span></span> ImmoWertV) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=immowertv&a=23">§ 23</a><span style="display:none"></span></span> ImmoWertV) zu ermitteln. Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt.

</p><p>Der Sachwert wird sodann wie folgt errechnet:

</p>

<pre> Bodenwert

+ Gebäudewert

+ Wert der Außenanlagen

- Abzug für Baumängel und Bauschäden

= vorläufiger Sachwert

+/- Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt

+/- objektspezifische Grundstücksmerkmale

= vorläufiger Sachwert

× Sachwertfaktor

= Sachwert

</pre>

<p>Die <a href="Wertermittlungsrichtlinie" title="Wertermittlungsrichtlinie">Wertermittlungsrichtlinien</a> (WertR) vom März 2006 enthalten in Ergänzung der ImmoWertV Hinweise für die Ermittlung des <a href="Marktwert_(Immobilie)" title="Marktwert (Immobilie)">Verkehrswerts</a> von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. Danach steht das Sachwertverfahren und damit der Sachwert im Vordergrund, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der verkörperte Sachwert und nicht die Erzielung von <a href="Ertrag" title="Ertrag">Erträgen</a> für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei eigengenutzten <a href="Einfamilienhaus" title="Einfamilienhaus">Ein-</a> und <a href="Zweifamilienhaus" class="mw-disambig" title="Zweifamilienhaus">Zweifamilienhäusern</a>.<sup id="cite_ref-1" class="reference"><a href="#cite_note-1"><span class="cite-bracket">[</span>1<span class="cite-bracket">]</span></a></sup> Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.<sup id="cite_ref-2" class="reference"><a href="#cite_note-2"><span class="cite-bracket">[</span>2<span class="cite-bracket">]</span></a></sup> Die Mittelbildung des Sach- und <a href="Ertragswert" title="Ertragswert">Ertragswerts</a> stellt in der Regel keine geeignete Methode zur Ableitung des Verkehrswerts dar.<sup id="cite_ref-3" class="reference"><a href="#cite_note-3"><span class="cite-bracket">[</span>3<span class="cite-bracket">]</span></a></sup> Die <a href="Mittelwertmethode" title="Mittelwertmethode">Mittelwertmethode</a> ist zudem mit <span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=immowertv&a=8">§ 8</a><span style="display:none"></span></span> Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV unvereinbar. Nach dieser Vorschrift kommt es auf die Aussagefähigkeit der verschiedenen Ergebnisse an.<sup id="cite_ref-4" class="reference"><a href="#cite_note-4"><span class="cite-bracket">[</span>4<span class="cite-bracket">]</span></a></sup> Sach- und Ertragswert sollten im Regelfall annähernd identisch sein und dienen dann zur Plausibilisierung. Die <i>Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts</i> vom 5. September 2012 wurde am 18. Oktober 2012 im <a href="Bundesanzeiger" title="Bundesanzeiger">Bundesanzeiger</a> bekannt gemacht und ersetzt die entsprechenden Hinweise und Anlagen zum Sachwertverfahren in den WertR 2006. Sie hat keine materiellen Auswirkungen auf den Sachwert. Der ermittelte Sachwert (marktangepasster Sachwert unter Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) entspricht in der Regel dem Verkehrswert.

</p>

<div class="mw-heading mw-heading2"><h2 id="Sachwert_und_Beleihung">Sachwert und Beleihung</h2></div>

<p>Bei der <a href="Beleihung_(Kreditwesen)" title="Beleihung (Kreditwesen)">Beleihung</a> von Immobilien durch <a href="Kreditinstitut" title="Kreditinstitut">Kreditinstitute</a> werden die <a href="Beleihungsobjekt" title="Beleihungsobjekt">Beleihungsobjekte</a> wegen ihrer Funktion als <a href="Kreditsicherheit" class="mw-redirect" title="Kreditsicherheit">Kreditsicherheit</a> einer erstmaligen und permanenten <a href="Sicherheitenbewertung" title="Sicherheitenbewertung">Sicherheitenbewertung</a> unterzogen. Für die Ermittlung des <a href="Beleihungswert" title="Beleihungswert">Beleihungswerts</a> orientieren sich die Kreditinstitute an der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), die jedoch eigentlich nur für <a href="Realkreditinstitut" title="Realkreditinstitut">Realkreditinstitute</a> (<a href="Pfandbriefbank" title="Pfandbriefbank">Pfandbriefbanken</a> und <a href="Hypothekenbank" title="Hypothekenbank">Hypothekenbanken</a>) gilt. Sie schreibt in <span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/__4.html">§ 4</a></span> BelWertV vor, dass zur Ermittlung des Beleihungswerts der Ertragswert (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=BelWertV&a=8-13">§§ 8 bis 13</a><span style="display:none"></span></span> BelWertV) und der Sachwert (<span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.buzer.de/s1.htm?g=BelWertV&a=14-18">§§ 14 bis 18</a><span style="display:none"></span></span> BelWertV) für ein Beleihungsobjekt getrennt zu ermitteln sind. Bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und <a href="Wohnungseigentum_(Deutschland)" title="Wohnungseigentum (Deutschland)">Eigentumswohnungen</a> (<a href="Wohnimmobilie" title="Wohnimmobilie">Wohnimmobilien</a>) können sie sich nach § 4 Abs. 4 BelWertV am Sachwert orientieren, ansonsten bei <a href="Gewerbeimmobilie" title="Gewerbeimmobilie">Gewerbeimmobilien</a> am <a href="Ertragswert" title="Ertragswert">Ertragswert</a>. Als Grundlage des Sachwerts kommen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Kaufpreis) in Frage, von denen – je nach Marktgängigkeit – ein Abschlag von mindestens 10 % vorgenommen wird, der als Beleihungswert gilt.<sup id="cite_ref-5" class="reference"><a href="#cite_note-5"><span class="cite-bracket">[</span>5<span class="cite-bracket">]</span></a></sup> Nach <span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.gesetze-im-internet.de/belwertv/__5.html">§ 5</a></span> Abs. 1 BelWertV ist der Beleihungswert durch ein Gutachten zu ermitteln.

</p>

<div class="mw-heading mw-heading2"><h2 id="Sachwerte_als_Geldanlage">Sachwerte als Geldanlage</h2></div>

<p>Bei der <a href="Finanzprodukt" title="Finanzprodukt">Geldanlage</a> spricht man von <i>Sachwerten</i>, wenn es sich im Gegensatz zu <a href="Nominalwert" class="mw-redirect" title="Nominalwert">Nominalwerten</a> (etwa <a href="Bargeld" title="Bargeld">Bargeld</a>, <a href="Buchgeld" title="Buchgeld">Buchgeld</a> oder <a href="Forderung" title="Forderung">Forderungen</a>) um <a href="Verm%C3%B6gensgegenstand" title="Vermögensgegenstand">Vermögensgegenstände</a> mit <i>direkter</i> (<a href="Anlagem%C3%BCnze" title="Anlagemünze">Anlagemünzen</a>, <a href="Grundst%C3%BCck" title="Grundstück">Grundstücke</a>, <a href="Kunstwerk" title="Kunstwerk">Kunstwerke</a> der <a href="Bildende_Kunst" title="Bildende Kunst">Bildenden Kunst</a>, <a href="Unternehmen" title="Unternehmen">Unternehmen</a>) oder <i>indirekter</i> (<a href="Aktie" title="Aktie">Aktien</a>, <a href="Aktienfonds" title="Aktienfonds">Aktienfonds</a>) Vermögenssubstanz handelt, die bei <a href="Inflation" title="Inflation">Inflation</a> Schutz vor Vermögensverlust bieten und von Schwankungen des <a href="Geldwert" title="Geldwert">Geldwerts</a> relativ unabhängig sind.<sup id="cite_ref-6" class="reference"><a href="#cite_note-6"><span class="cite-bracket">[</span>6<span class="cite-bracket">]</span></a></sup>

</p>

<div class="mw-heading mw-heading2"><h2 id="Einzelnachweise">Einzelnachweise</h2></div>

<li id="cite_note-1"><span class="mw-cite-backlink"><a href="#cite_ref-1">↑</a></span> <span class="reference-text">WertR Ziffer 1.5.5, S. 4</span>

</li>

<li id="cite_note-2"><span class="mw-cite-backlink"><a href="#cite_ref-2">↑</a></span> <span class="reference-text">WertR Ziffer 3.1.3, S. 22</span>

</li>

<li id="cite_note-3"><span class="mw-cite-backlink"><a href="#cite_ref-3">↑</a></span> <span class="reference-text">WertR Ziffer 3.7, S. 37</span>

</li>

<li id="cite_note-4"><span class="mw-cite-backlink"><a href="#cite_ref-4">↑</a></span> <span class="reference-text">Wolfgang Kleiber, <i>Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Marktwerten (Verkehrswerten), Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung der ImmoWertV</i>, 6. Auflage 2010, S. 985–987</span>

</li>

<li id="cite_note-5"><span class="mw-cite-backlink"><a href="#cite_ref-5">↑</a></span> <span class="reference-text"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://books.google.de/books?id=n1uACwAAQBAJ&pg=PA274&dq=Sachwert+Beleihungswert&hl=de&sa=X&redir_esc=y#v=onepage&q=Sachwert%20Beleihungswert&f=false">Wolfgang Kuckertz/Daniel Ziska/Frank Rottenbacher/Ronald Perschke, <i>Fachmann/Fachfrau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK</i>, 2016, S. 274</a></span>

</li>

<li id="cite_note-6"><span class="mw-cite-backlink"><a href="#cite_ref-6">↑</a></span> <span class="reference-text"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://www.google.de/books/edition/Gabler_Bank_Lexikon/rCUkBgAAQBAJ?hl=de&gbpv=1&dq=Bodenwert+lexikon&pg=PA181&printsec=frontcover#spf=1626338860519">Thomas M. Dewner/Jürgen Krumnow/Thomas A. Lange/Ludwig Gramlich, <i>Gabler Bank-Lexikon: Bank - Börse – Finanzierung</i>, 2000 , S. 1125</a></span>

</li>

</ol>

<div>

Normdaten (Sachbegriff): <a href="Gemeinsame_Normdatei" title="Gemeinsame Normdatei">GND</a>: <span class="-print"><a rel="nofollow" class="external text" href="https://d-nb.info/gnd/4178848-5">4178848-5</a></span> </div>

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